RUMAH sudah siap dibina. Pembeli pula masih mencari kediaman. Namun kedua-duanya tidak semestinya bertemu pada harga, lokasi dan komitmen bulanan yang sesuai.
Menurut angka separuh pertama 2026 yang dilaporkan berdasarkan data Pusat Maklumat Harta Tanah Negara (NAPIC), terdapat 33,094 unit kediaman siap tetapi belum terjual bernilai RM17.78 bilion. Jumlah unit itu meningkat daripada 30,471 pada akhir 2025.
Dalam tempoh enam bulan yang sama, pasaran merekodkan 110,998 transaksi kediaman. Angka tersebut menunjukkan pasaran masih bergerak, tetapi sebahagian stok siap tidak menemui pembeli pada syarat yang ditawarkan.
Istilah rumah tidak terjual atau overhang merujuk kepada unit siap yang belum terjual selepas tempoh yang ditetapkan dalam pelaporan NAPIC. Ia tidak bermakna semua rumah kosong itu rosak, atau semua rakyat telah berhenti membeli rumah. Soalan yang lebih tepat ialah: rumah yang mana, untuk pembeli yang mana, dan pada kos sebenar berapa?
Harga jualan sahaja tidak menceritakan seluruh beban pembeli. Pada suku pertama 2026, 14,201 unit dalam kelompok tidak terjual berharga RM300,000 ke bawah, menurut laporan pasaran yang dipetik The Edge. Maka tidak memadai untuk menyimpulkan semua unit tersadai kerana terlalu mahal.
Bagi isi rumah, wang pendahuluan, kos guaman, insurans, penyelenggaraan, pengangkutan dan ansuran bulanan tetap perlu dibayar. Sebuah rumah yang lebih murah tetapi jauh daripada pekerjaan boleh menjadi mahal apabila masa perjalanan, petrol dan tol diambil kira.
Rumah yang cukup dekat dengan pekerjaan pula mungkin di luar kemampuan atau terlalu kecil untuk keperluan keluarga.
Perunding hartanah Sulaiman Saheh dari Rahim & Co Chestertons mengingatkan bahawa persoalannya 'bukan hanya soal harga'. Pandangan itu penting kerana lokasi, kemudahan, jenis unit dan citarasa pembeli juga menentukan sama ada sesuatu projek menarik, sementara Tang Chee Meng dari Henry Butcher turut menekankan keperluan kemudahan setempat.
Mampu membayar belum tentu lulus pembiayaan
Pembeli yang berminat masih tertakluk kepada penilaian bank terhadap pendapatan, hutang sedia ada dan kemampuan membayar balik. Pelepasan duti setem bagi rumah pertama sehingga RM500,000, yang dilanjutkan hingga akhir 2027, boleh mengurangkan kos awal. Namun insentif transaksi tidak dengan sendirinya mengecilkan ansuran setiap bulan atau mengatasi jurang antara harga rumah dengan pendapatan.
Bank Negara Malaysia juga meneliti tekanan kemampuan perumahan dan pembiayaan dalam laporan kestabilan kewangannya. Bagi pembeli, keputusan meminjam tidak boleh dipisahkan daripada ruang dalam belanjawan keluarga apabila kos hidup lain terus berjalan. Kadar pinjaman dan tempoh pembiayaan mempengaruhi ansuran, tetapi harga keseluruhan rumah serta lokasi tetap menjadi pertimbangan teras.
Stok lama tidak hilang hanya kerana projek baharu dilancarkan
Penyelidikan Hon Chung Hui dan rakan-rakan mengenai lebihan rumah tidak terjual di Malaysia bagi 2008 hingga 2022 mendapati kemampuan memiliki rumah mempunyai hubungan yang kuat dengan masalah itu. Kajian berkenaan juga mengingatkan bahawa bukti statistik mengenai kesan lokasi tidak semudah andaian umum. Ini bererti satu punca tunggal tidak boleh digunakan untuk menerangkan semua projek di seluruh negeri.
Hampir dua perlima daripada stok tidak terjual dilaporkan telah berada dalam pasaran sekurang-kurangnya tiga tahun. Semakin lama unit menunggu pembeli, semakin sukar masalah itu diselesaikan hanya dengan menambah bekalan baharu yang serupa.
Pemaju mungkin perlu menilai semula harga dan pakej, manakala pihak berkuasa tempatan perlu melihat permintaan sebenar sebelum kelulusan pembangunan seterusnya.
Merancang mengikut permintaan sebenar
Menteri Kewangan II Datuk Seri Amir Hamzah Azizan menegaskan bahawa perancangan projek dan pembinaan tidak lagi boleh bergantung pada andaian semata-mata. Data NAPIC patut digunakan lebih awal untuk memadankan bekalan dengan pendapatan, keperluan isi rumah dan akses kepada pekerjaan serta pengangkutan.
Penyelesaian juga perlu mengikut keadaan projek. Sambungan pengangkutan awam atau kemudahan setempat boleh membantu kawasan tertentu; pelarasan harga mungkin lebih munasabah di kawasan lain. Pilihan sewa dan sewa untuk beli boleh dipertimbangkan bagi isi rumah yang belum mampu menanggung pinjaman, tetapi reka bentuk skim perlu memastikan bayaran keseluruhannya telus dan benar-benar mampu ditanggung.
